因地漏堵住公共排污管导致污水回流,致家中严重受损,为此吕女士将房产公司和物业公司一并告上法庭。近日,江苏省南通市中级人民法院对此案作出终审判决,认定物业公司未尽管理义务,须承担40%赔偿责任,房产公司无责。

　　2009年5月24日,吕女士购得万通置业有限责任公司开发的一套住宅。2010年11月,吕女士与某物业公司签订物业管理服务协议,并于2011年底入住新房。该协议第二条规定,物业管理服务内容包括房屋共用设施设备(含上下水管道)及其运行的维护和管理。

　　2013年9月,外出多日的吕女士打开家门后,发现装修才一年多的房屋内污垢遍地,臭气熏人。物业公司排查后,确认系地漏堵住一楼排污管,致使污水狂返,回流到家中。经鉴定,房屋装修受水浸泡后的损失价值为5.3万余元。多次索赔无果后,吕女士一纸诉状将房产公司和物业公司告上法庭。

　　对此,房产公司辩称,涉案事故系因本单元业主使用不当或其他人为因素造成,与开发公司无关；物业公司辩称,事故的发生是楼上住户装修不当或原告自身装修不当造成,应由楼上住户或原告本人承担责任,且污水管在业主房屋内,不属于物业服务合同规定范围内的公用部位,无法维护也不属于其维护范围。

　　江苏省南通市崇川区人民法院审理后认为,房产公司交付的房屋共用设施中存在隐蔽瑕疵造成他人受损,应当承担侵权责任。物业公司作为物业管理服务提供方,未能维护、管理好涉案下水管道,对损失亦应承担责任。综合考虑本案还可能存在业主不当使用、原告家中长期无人等损害发生、扩大的因素,确定两被告各承担40%的赔偿责任,各赔偿原告损失2.1万余元。

　　一审判决后,两被告均不服,提起上诉。二审审理过程中,房产公司向法庭提交了通球试验记录等相关证据,以证明2010年8月2日该公司在案涉房屋交付前进行过通球试验,16根管道均顺利通球,检验结果为合格,辩称污水管堵塞与其无关。

　　南通中院审理后认为,房产公司在交付案涉房屋前,对排污管道进行了通球试验并顺利通过验收,且涉案房屋自交付后至事发时已正常使用多年,表明房屋交付时排污管道内遗留有地漏的可能性很小,故一审法院认定污水外溢系房屋隐蔽瑕疵所致缺乏依据,应予以纠正。据此,法院终审后,综合案情作出如上判决, 同时指出,吕女士可就其余损失,经鉴定后向实际侵权人另行主张。

　　■以案释法 

　　物业应对公用设施进行维护 

　　法院在判决书中指出,物业管理条例第四十六条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

　　该案二审承办法官介绍说,按照物业管理服务协议的约定,污水管道系业主共用的设施,属于物业公司物业管理范围,物业公司未能及时对此予以维护管理,具有过错,在本案中应承担赔偿责任。同时,物业管理公司与业主签订的物业管理服务协议约定,物业管理公司应督促业主遵守《房屋装饰装修管理协议》。按照物业公司的分析,地漏很可能系楼上住户不当装修或原告不当装修而落入污水管道,如物业公司分析属实,那么物业自身就存在着对装修环节监管不力的责任,其应就其管理失责承担赔偿责任。

　　法官提醒说,物业管理企业应按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务,定期对物业设施设备进行保养。同时,对业主装修要切实履行监督管理职责,对于业主不当装修行为应及时制止,否则将面临被判赔偿的可能。同时,房产公司也应尽到职责,确保将质量合格的房屋交付业主,同时应留存相关验收凭证,这样就可以如本案一样,辨清事故责任主体。

 

                                  

                                                                                                                                 (责任编辑：乔国强)